房地产领域专家仇保兴赋能中国楼宇经济北京论坛|专家背书赋能:楼宇经济

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2025年9月11日，国务院参事、住建部原副部长仇保兴应邀出席在京举办的2025全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛，并发表题为《从中央城市工作会议展望城市发展新逻辑》的主旨演讲楼宇经济 。报告以“六大高质量指标”为纲，系统阐释老旧小区自主更新与绿色低碳激励政策，为城市由“大开发”转向“大转型”提供路径参考。

一、模式辨析：政府包办与自主更新优劣

仇保兴用三组对比数据指出，传统政府包办模式虽可短期完成改造，却伴随财政支出大、套数增加导致新一轮过剩、居民参与度低等弊端楼宇经济 。以浙江某旧改项目为例，548户居民自筹资金，在容积率不变前提下，每户增20平方米使用面积，个人投入仅1500元/平方米，而房产溢价达1.5万元/平方米，实现“投入—收益”闭环。自主更新因“不增套数”，对周边市场无冲击，为存量时代提供可复制样本。

二、路径选择：三型方案匹配不同需求

报告提出“原拆原建”三型路径：

完全原拆原建楼宇经济 ，楼层、朝向不变，审批最快；

优化提升型楼宇经济 ，五六层改小高层，增设地下车库；

整体重设型，小区统一规划，15分钟生活圈一次成型楼宇经济 。

三种模式由居民自主选择，平台公司代建，政府仅让渡20平方米土地出让金，财政支出可下降八成，实现“居民主导、市场运作、政府引导”的良性平衡楼宇经济 。

三、绿色激励：低成本撬动低碳行为

针对居民“重面积、轻绿色”倾向，仇保兴建议以“一星建筑为基准，每升一级补贴100—200元/平方米”为核心，配套屋顶太阳能、中水回用、立体园林、厨余垃圾就地循环、供热计量等五项激励楼宇经济 。以北京为例，屋顶太阳能每度电补贴0.3元，电动车储能峰谷价差收益可达1.5—2元/度，既降低运行费用，又落实“双碳”任务。

四、实施抓手：最美最差评选加速项目启动

杭州经验表明，通过“最美最差小区”公开评选，组织最差小区居民观摩改造成果，现场测算投入产出，可迅速凝聚共识楼宇经济 。论坛建议各省、市编制原拆原建总体方案，放宽启动标准，C级房屋即可申请，并依据《民法典》赋予业主自主处分权，降低协调成本。据初步估算，全国待改造老旧住宅约100亿平方米，年均10亿平方米即可持续十年，有效对冲市场缩量，为城市更新提供稳定需求。

结语：以自主更新构建长效发展机制

仇保兴的报告以详实案例和量化数据说明，自主更新叠加绿色激励，既可减轻财政压力，又能提升居住品质，为城市存量提质增效提供可行路径楼宇经济 。下一步，需加快省、市级专项奖励政策落地，完善技术导则，推动更多项目从“试点”走向“常态”，实现民生改善与绿色转型双赢。